ค่าส่วนกลาง บ้าน คอนโด จ่ายทำไม ? ถ้าไม่มี ไม่หนี แต่ไม่ได้จ่ายได้ไหม ?

หลายคนที่พักอาศัยอยู่ในบ้านโครงการต่าง ๆ หรือคอนโดมิเนียมทั่ว ๆ ไป จะต้องเจอกับการเรียกเก็บ ‘ค่าส่วนกลาง’ ที่ไม่ว่าจะมาในรูปแบบจ่ายรายเดือน หรือจ่ายรายปี แต่เคยสงสัยกันไหมว่า ค่าส่วนกลางคอนโด-บ้าน เขาเก็บไปทำอะไรกันแน่ แล้วถ้าเรารู้สึกว่าเราใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่คุ้ม หรือแทบไม่ได้ใช้เลย เราขอไม่จ่ายได้ไหมวันนี้ Day Asset จะมาหาคำตอบให้ทุกคนได้ทราบกัน

ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee / Common Fee) คือค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ ที่นิติบุคคลของโครงการต้องเรียกเก็บกับลูกบ้านหรือเจ้าของห้องชุด (คอนโด) เพื่อนำไปใช้จ่ายสำหรับการดูแลและบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ให้ลูกบ้านหรือเจ้าของห้องชุด (คอนโด) ได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ ค่าน้ำ/ค่าไฟฟ้าในอาคารของพื้นที่ส่วนกลาง ค่าทำความสะอาดโดยรอบ ค่าจ้างในการดูแลสวน ค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลางในกรณีที่อาจเกิดความเสียหาย เช่น ค่าซ่อมเครื่องเล่นในฟิตเนส ค่าซ่อมลิฟต์ และอื่น ๆ อีกมากมาย

ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร ?
ค่าส่วนกลาง จะคิดจากขนาดของพื้นที่บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) โดยส่วนมากจะคำนวณจากการนำค่าใช้จ่ายในการบริหาร ดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง โดยวิธีการคิดค่าส่วนกลาง มีตัวอย่างเช่น
– ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ถ้าอัตรา 40 บาท/ตารางวา/เดือน บ้านขนาด 50 ตารางวา จะคิดราคาอยู่ที่ 40*50 =  2,000 บาท/เดือน
– ค่าส่วนกลางคอนโด ถ้าอัตรา 40 บาท/ตารางเมตร/เดือน ห้องชุด (คอนโด) ขนาด 40 ตารางเมตร จะคิดราคาอยู่ที่ 40*40 = 1,200 บาท/เดือน

แล้ว ‘ค่าส่วนกลาง’ ไม่จ่ายได้ไหม ?
คำตอบคือ ‘ไม่ได้!’  เนื่องจากสาเหตุ 2 ประการสำคัญเลยคือ

โดยปกติแล้ว การทำสัญญาซื้อขายบ้าน/ห้องชุด (คอนโด) จะระบุไว้ชัดเจนว่า เจ้าของห้องบ้านหรือห้องชุด (คอนโด) มีหน้าที่ต้องเสียค่าส่วนกลาง หมายความว่า ผู้ซื้อได้ทำการตกลงไว้แล้วว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้
มีข้อกฎหมายที่สามารถดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลางอยู่ด้วย โดยตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 กำหนดให้นิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้ที่มีอำนาจในการดูแลโครงการ สามารถดำเนินการระงับการให้บริการเจ้าของบ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลางได้ รวมถึงสามารถดำเนินคดีตามกฎหมายเพื่อบังคับให้จ่ายเงินค่าส่วนกลางได้ด้วย


แล้วถ้าไม่มี มีหนี แต่ไม่จ่าย จะเกิดอะไรขึ้น ?

กรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือบ้านโครงการ
สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด
สามารถถูกระงับการให้บริการพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกหากค้างชำระเกิน 3 เดือน
สามารถถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิหรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับโครงการ รวมถึงการขายด้วย หากค้างชำระเกิน 6 เดือน
สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้ ทั้งนี้ รายละเอียดของบทลงโทษขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของแต่ละโครงการ


กรณีนิติบุคคลคอนโด
สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด
ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม
ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดพร้อมค่าปรับค่าส่วนกลางและดอกเบี้ยอย่างครบถ้วน และได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล
สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้


ถ้าไม่มีการเก็บค่าส่วนกลางคอนโด-บ้าน จะส่งผลเสียอย่างไรได้บ้าง ?
แน่นอนว่าหากทางโครงการไม่สามารถเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้ ย่อมมีผลเสียมากกว่าผลดี ซึ่งอาจส่งผลในเป็นวงกว้าง ซึ่งสามารถกระทบได้ในหลาย ๆ ด้าน ได้แก่

ความเสื่อมโทรมจากการขาดการดูแลบำรุงรักษา หากเกิดการชำรุดหรือทรุดโทรม ซึ่งย่อมเกิดขึ้นตามกาลเวลา แต่ไม่มีเงินมาปรับปรุงหรือซ่อมแซม ก็ส่งผลต่อการใช้ชีวิตของผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการอย่างเลี่ยงไม่ได้
ความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย หากไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ ก็อาจไม่มีเงินเพียงพอในการจ้างงานพนักงานรักษาความปลอดภัย หรือบำรุงอุปกรณ์ในการช่วยรักษาความปลอดภัยหากเกิดความเสียหาย อย่างเช่น กล้องวงจรปิด ไม้กั้นเปิดประตูทางเข้า-ออกโครงการ อุปกรณ์ในการแสกนประตูเพื่อเข้าโครงการ เป็นต้น ซึ่งจะส่งผลต่อความปลอดภัยของผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการอย่างแน่นอน
ความรู้สึกของผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการ แน่นอนว่าหากภาพที่เคยสวยงามของโครงการ มีต้นไม้เขียวขจี มีสวนสาธารณะที่เก็บกวาดเรียบร้อย มีสระว่ายน้ำที่น้ำใสสะอาดน่าว่าย แต่ปัจจุบันกลับเสื่อมสภาพ ต้นไม้รกรุงรังไม่มีการตัดแต่ง สวนสาธารณะมีแต่เศษใบไม้ เศษขยะ สระว่ายน้ำสีขุ่นมัว ย่อมส่งผลต่อความรู้สึกของผู้ที่อยู่ในโครงการในเชิงลบ หรืออาจส่งผลถึงสุขภาพจิตในการอยู่อาศัยได้เลยทีเดียว
มูลค่าของบ้านหรือห้องชุด (คอนโด) อาจลดลง การที่ได้รับผลกระทบจากข้อด้านบน ก็จะส่งผลให้มูลค่าหรือราคาขายต่อหรือปล่อยนั้นไม่ดีตามไปด้วย